Реферат: Рынок коммерческой недвижимости

Реферат: Рынок коммерческой недвижимости

Министерство Торговли Российской Федерации

Санкт-Петербургский Торгово-экономический Институт

Кафедра финансов, денежного обращения и кредита

Курсовая работа

По дисциплине «Финансы» на тему

Рынок коммерческой недвижимости

Разработал:

Яценко А. М.

ТЭФ, 131 группа,

Зач. кн. №20124-ЭД

Руководитель:

Курапов В.М.

Санкт-Петербург

2002г.
План

1.   Введение

Часть первая

2.   Коммерческая недвижимость

2.1. Недвижимость как экономический актив

3.   Оценка недвижимости

3.1. Принципы оценки недвижимости

3.2. Оценка недвижимости: реалии практики. Мнение специалиста

4.   Оценка земли

Часть вторая

5.   Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года

5.1. Офисные помещения продажа

5.2. Арендные ставки на офисные помещения

5.3. Торговые помещения

5.4. Торговые помещения продажа

5.5. Арендные ставки на торговые помещения

5.6. Арендные ставки на производственные и складские помещения

6.   Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года

7.   Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице

8.   НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция

9.   Заключение

10. Источники информации, использованные при написании работы

Введение

В данной курсовой работе я постарался дать понятие коммерческой недвижимости, рассмотреть все возможные операции с ней,  описать методы оценки, в том числе подробно остановился на оценке земельных ресурсов, а также попытался показать, как коммерческая недвижимость становится экономическим активом. Всю теоретическую информацию я разместил в первой части работы.

Сегодня вся наша жизнь очень сильно зависит от рынка коммерческой недвижимости. Ведь все цены на товары корректируются в зависимости от того места, где они продаются. Не секрет, что аренда небольшого магазина на Невском обойдется в такую же сумму, которую  пришлось бы заплатить за аренду банка с оборудованием где-нибудь загородом. Обладая правами на недвижимость на Невском, вы сможете получить кредиты в банках под площадь вашего помещения. Обзор рынка коммерческой недвижимости я привел во второй части работы.

Активно используя ресурсы интернет, мне удалось получить самую свежую информацию о рынке недвижимости и дополнить работу последними публикациями в мире коммерческой недвижимости.

Первая часть

Коммерческая недвижимость

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Недвижимость как экономический актив

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновре­менно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использо­вать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудо­вание, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бу­маги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве при­носят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В послед­нее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновид­ность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначен­ный для личного или производственного использования. (С известной долей упро­щения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

Нужно заметить, что в современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: «Недвижимость является финансовым активом» (Балабанов И. Т. Операции с не­движимостью в России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров» (Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора[1], это тот самый случай, когда оба правы.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообра­зию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие ре­шений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финан­совых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, ис­пользуется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используе­мой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестицион­ная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

·     как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

·     как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как ча­сти активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы.

·     Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществле­ния его деятельности?

·     Где должна быть расположена недвижимость предприятия?

·     Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффек­тивности предприятия в целом?

·     Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены право­мочия различных уровней управления и подразделений по отношению к не­движимости?

·     Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные вопро­сы.

·     Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направле­ниям инвестиций?

·     Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как ак­тив, который должен занимать место среди иных активов?

·     Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

·     в виде будущих потоков денежной наличности;

·     в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богат­ства собственника недвижимости;

·     в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности доходов от недвижимости

·     Стабильность дохода.

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

·     Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

·     Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зави­сит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать кон­тролем над активом.

·     Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, оп­ределяющий существенную дифференциацию в доходах между различными едини­цами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

·     Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфля­ции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

·     Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

·     Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Про­дажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возмож­ной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правиль­ной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реали­зации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное сни­жение может не дать эффекта.

·     Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

·     Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с цен­ными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

·     Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвести­рованных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудше­ния ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополни­тельных усилий (страхования, например).

·     Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период созда­ния объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в поло­жительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами акти­вов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного порт­феля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной свя­зи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообра­зие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

 Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона бу­дет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансо­вом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых ак­тивов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке.

Оценка недвижимости

Я приведу общие методы оценки недвижимости. Коммерческая недвижимость в конечном итоге подразделяется по мировой системе на классы A, B, C и D. Но во второй части курсовой будет объяснено, что такая классификация еще пока не прижилась в России. Если быть кратким,  то  первые два класса, это торговые центры с огромной площадью, в основном гипер-маркеты и предприятия гиганты, последние 2 класса – это мелкие офисы и всевозможные маленькие магазины.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1.        Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.        Принципы связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3.        Принципы связанные с рыночной средой.

4.        Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с  имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована?  Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение.  Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с  меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода  от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

 Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом  замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много  в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия. 

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

       Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

      Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты  постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и  производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных  альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.

1.        Определение проблемы.

2.        Составление плана оценки.

3.        Сбор и подтверждение информации.

4.        Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.

5.        Согласование.

6.        Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов.  Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

   Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

 Составление плана оценки

 Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели  или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

1.        Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.

2.        Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?

3.        Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

      Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов       

      осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,   

      использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с

      данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

4.        Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

5.        Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?

 Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Вывод

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на  представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

 Оценка недвижимости: реалии практики.
Мнение специалиста.

Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и регистрации прав на объекты недвижимости.

Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита, профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт оценки - с 1996 года.

 В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них имеют лицензии. Фирмы для которых оценочная деятельность не является основной и имеющие в штате 1-2 оценщиков до сих пор не могут получить документы. Поэтому в ряде организаций оценочное направление деятельности приостановилось. В апреле-мае текущего года многие предрекали повышение цен на услуги по оценке из-за резкого сокращения практикующих оценщиков. Повсеместный рост цен, по-видимому, не состоялся. Во всяком случае, лицензированные организации не взвинтили цены, пользуясь своей расторопностью. Косвенно это подтверждает тот факт, что у неспециализированных фирм заказов на оценку не слишком много, а специализированные удовлетворены действующими расценками. Пока обязательно проведение оценки только при сделках с госсобственностью шквала заказов не ожидается. Хотелось бы надеяться, что проведение рыночной оценки стало бы обязательным при проведении большинства сделок с недвижимостью. Коль скоро мы движемся к цивилизованному рынку, то и на рыночные отношения надо настраиваться энергичнее. А для этого необходима законодательная база, разработки и утверждения которой мы очень ждем.

 Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости нежилого фонда.[2]

 Оценка производится в соответствии с признанными международными программами, в том числе по методикам Восточно-Европейского Фонда Недвижимости, Американского Общества Оценщиков, адаптированных к российским условиям. Заключением о стоимости объекта может являться одна (или несколько) из существующих форм в соответствии со стандартами оценки.
Наиболее полная форма - это подробный отчет об оценке объекта недвижимости. Он включает в себя обзор рынков недвижимости в регионе, городе, районе, микрорайоне. Также в полном отчете представлены выводы, сделанные из описания рынка недвижимости с приведением подробных расчетов, схем графиков, диаграмм.
Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием строительных конструкций здания и подробного описания накопленного износа. Расчеты, проводимые в подробном отчете, приводятся с указанием источников и с подробным объяснением того или иного метода расчета. Заказчиком подробного отчета об оценке может являться потенциальный инвестор, причем не достаточно хорошо владеющий и нуждающийся в дополнительной информации относительно конкретного объекта.

 Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами.

Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно включает в себя заключение о стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и описания объекта в данной работе не приводятся. Данная форма может быть использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о стоимости объекта. Обычно эта форма отчета не используется отдельно от какого-либо их отчетов (полного или краткого), она лишь предваряет последний.
Несмотря на форму экспертного заключения о стоимости объекта, в каждой работе используются для расчетов три метода оценки недвижимости: доходный, затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности использования того или иного метода.

Оценка земли

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственность гражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель­щиков.

Местным органам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­вор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­док определения нормативной цены земли был изменен. Норма­тивная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), харак­терные для настоящего времени, представлены на схеме 3.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок опре­деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в при­ложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне гра­достроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка зе­мельного налога используется также при определении норма­тивной цены земельных участков.

Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога

При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе зе­мельных участков (кроме приватизированных предприятий) в рас­чете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применял­ся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях ак­тивизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значи­тельно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной цен­ности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрез­вычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходи­ма следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земель­ному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотеч­ные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимос­ти земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе заме­щения: рациональный покупатель не заплатит за данный земель­ный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой учас­ток с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. 

Сравнение оцениваемого земель­ного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

а) по элементам сравнения;

б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права соб­ственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелио­ративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техни­ческое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государ­ством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, мага­зинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использо­вания земель в городах. Стоимость участка пропорциональна дли­не его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения пло­щади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

— цена за I м2 общей или чистой площади;

— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или сред­ней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме­рам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравни­ваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, кото­рый является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн х К1 х К2 х К3 х ... х Кп,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1 ... Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотно­шения между общей стоимостью застроенного участка и стои­мостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь меж­ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооруже­ний. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость за­строенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффици­енты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайо­нам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

где VL, - оценка стоимости земельного участка;

NOI— чистый операционный доход, который генерирует объ­ект недвижимости;

Vв — стоимость улучшений;

RL — коэффициент капитализации земли;    

Rв — коэффициент капитализации улучшений2.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ни­каким видам износов за исключением экономического. Как огра­ниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL  равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, при­годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Та­кие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1. Определение размеров и количества индивидуальных уча­стков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освое­ния и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учиты­ваются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциаль­ных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В российской действительности освоенными называются зе­мельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определе­ния, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень сла­бо.

Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осу­ществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

Sрз — рыночная стоимость земли;

ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, зе­мельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различ­ными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регио­нов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохо­зяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капита­лизации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъ­юнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долго­временный характер, ставки и размеры платежей могут корректи­роваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наи­лучшего и наиболее эффективного использования земли использо­вать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирова­ния денежных потоков.

Зарубежный опыт оценки городских земель

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю по­зволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство;

влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и уста­новления более гибкой политики налогообложения.

Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается со­отношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках рас­полагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятий от­носительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта при­быль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на про­изводство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сло­жившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В дей­ствительности цены в указанных районах превышают сельскохо­зяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рас­считывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американ­ским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, про­тяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, полу­чаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).

Французский исследователь Дютайн, изучая механизм форми­рования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами — мини­мальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и раз­личные дополнительные расходы.

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стои­мости недвижимости составляет 30-40%.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с кото­рыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные кон­торы, зрелищные объекты, специализированные магазины, универ­ситеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.

Высокие цены на землю приводят к непропорциональным по­требностям распределения городских территорий между отдельны­ми функциональными зонами, затрудняют проведение реконструк­тивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и до­ма, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.

В большинстве бывших социалистических стран Восточной Ев­ропы существовала плата за землю, и исследования по установле­нию се взаимосвязи с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности. В Венгрии, на­пример, с 1975 г. была введена категорийность населенных пунк­тов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры регио­нов, центры областей, прочие города и крупные села. При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, вы­деляют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития го­родского хозяйства и средств коммуникации, планировочные кон­цепции и стандарты.

Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) — в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время благо­даря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных уча­стков за десятилетие 1970-1980 гг. составил лишь 9%3.

В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю историю, начало которой положило строи­тельство первых социалистических городов с четким функциональ­ным разделением производственных и жилых зон. В связи с демо­кратизацией общества и экономики, появлением вместо единой государственной различных форм собственности на землю боль­шой интерес представляет изучение практики зонирования город­ских земель в индустриально развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.

В основе современного городского зонирования лежит выделе­ние на территории административной единицы зон землепользова­ния для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия.

Практика зонирования в городах практически полностью отка­залась от принципа многолетнего использования земель. Ее заме­нил принцип исключительности, согласно которому в зонах раз­решается осуществление только тех видов хозяйственной деятель­ности, которые прямо указаны для данной зоны.

Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

На владельцев земельной собственности налагаются определен­ные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дво­ров и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стои­мости и непричинение ущерба недвижимости.

Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде всего введением зон приоритетного, диффе­ренцированного и согласованного развития. Границы зоны при­оритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строитель­ства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спе­куляции земельными участками. Формирование зон согласованно­го развития регулируется общим градостроительным законода­тельством, за исключением того, что планы использования терри­тории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, полу­чаемая от повышения плотности застройки. Местная администра­ция также находит в этом свой интерес, поскольку она осво­бождается от финансирования ряда систем общественного обслу­живания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).

Вторая часть

Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года

В сентябре 2002 года  как на рынке офисных помещений, так и торговых помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский). В среднем, увеличение по сравнению с августом на рынке торговых помещений составило 26,23 пунктов, что довольно существенно сказалось на цене предложения в основном в Петроградском  и Адмиралтейском районе. Количество заключаемых сделок осталось на июльском уровне.  В основном в сентябре предлагались торговые и офисные  помещения в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. На рынке офисных помещений  в сентябре существенно увеличилась стоимость за  один квадратный метр. В среднем увеличение составило 39,42 пунктов.

Наиболее популярными у потенциальных покупателей и арендаторов были небольшие помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на продажу или сдаваемых в аренду офисов класса <С> не превышала 100 кв. м. Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $180 до $570 за кв. м. в год (75% офисов). Основная часть покупателей (около 70%) останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже $320 за кв. м. в год.

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом  увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем цены на коммерческую недвижимость (в частности на торговые помещения) поднялись на 26,23 с  $606,12 до $632,35. Объем предложения торговых и офисных помещений немного увеличилась.  В среднем торговые помещения предлагались от 580,00 до 1350,00 долларов USA за 1 кв. м.

В сентябре 2002 года спрос на офисные помещения достиг июльского уровня, наибольший рост стоимости одного квадратного метра офисных площадей был замечен в Центральном и Петроградском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Офисные помещения продажа

Стоимость офисных помещений в сентябре 2002 года составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м. причем спрос на рынке аренды превышает предложение во всех секторах в несколько  раз

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом   увеличилась с 522,31 в августе до 561,72 в сентябре. В среднем цены на офисные помещения поднялись на $39,42. Объем предложения офисных помещений остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные помещения предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около 20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до $800 за кв. м. Менее 5% клиентов готовы платить за рабочее место свыше $1000. В основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с хорошим ремонтом возможно даже с мебелью. Наибольший рост в сентябре был замечен в Центральном, Приморском и Петроградском районах  28,63,23,52, и  55,57, пунктов соответственно.

Арендные ставки на офисные помещения

В сентябре 2002 года на рынке аренды офисных помещений существенных изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28 кв. м. в месяц по некоторым офисным помещениям достигают $45 за кв. м. в месяц. Спрос также весьма предсказуем.

В сентябре средняя стоимость арендных ставок одного квадратного метра по сравнению с августом  незначительно увеличилась и достигла отметки в  $11,75 за 1 кв. м. в месяц и в среднем по городу прирост стоимости по сравнению с прошлым месяце составил (+0,52 пунктов).

Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду  в Сентябрье по цене $450 - $570 за кв. м. в год. Офисы класса "В" - $320 - $370 за кв. м. в год. Арендная ставка на офисы класса "С" составляла $150 - $220 за кв. м. в год .

Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили свой рост

Расценки на офисы класса В за год подросли на 15-20% , достигли $320-370 за 1 кв. м и пока стабилизировались на этом уровне.

Цены на офисы составляют от $10 до $25 за 1 кв. м в месяц. Выбираемые клиентами районы очень индивидуальны.

Торговые помещения

В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых  помещений значительно увеличилось по сравнению с августом. Наибольший рост стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в Петроградском, Московском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе 2002 года. Торговые помещения за последние три месяца (июль, август и сентябрь) в среднем по городу в сумме прибавили около $70.

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов достигли сле-дующих значений: Невский пр. - от $3,5-4 тыс./кв.м; Литей-ный, Владимирский и Загород-ный - свыше $2 тыс./кв.м; при-легающие к Невскому улицы (Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Не-красова, пр. Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На рынке аренды торговых помещений существенных изменений не произошло. На Невском проспекте арендные ставки преодолели планку в $1100 за 1 кв. м в год, а цены купли-продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м. Наиболее ликвидные объекты за год с июня 2001 по Сентябрь 2002 года подорожали на 60%. Такой стремительный рост расценок связан с тем, что предложение торговых площадей за год увеличилось незначительно. Современные торговые комплексы, которые строятся в окрестностях Невского, будут сданы только к концу будущего года. Основным резервом рынка остаются расселенные крупногабаритные квартиры. Если они расположены на главных проспектах, то ценятся от $1000 за 1 кв. м (в не отремонтированном состоянии).

Торговые помещения продажа

В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых  помещений по сравнению с июлем значительно увеличилось. Наибольший рост стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в Петроградском, Московском и Адмиралтейском районах. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Более 45% запрашиваемых торговых площадей в сентябре 2002 года требовались на условиях аренды. Большинство арендаторов около (65%) ориентировались на небольшие помещения площадью до 140 кв. м. Около 52% покупателей были готовы приобрести торговые площади до 300 кв. м.

Наибольший рост на торговые помещения наблюдался в Петроградском районе $763,49 в сентябре на $44,65 больше чем в августе, в Московском районе $726,90 в сентябре на $55,97 больше чем в августе, в Адмиралтейском районе $769,50 в сентябре на $110,50 больше чем в авгуте. В сентябре наибольший спад был замечен в Красносельском и Фрунзенском районах. В остальных районах города на рынке торговых помещений существенных изменений не произошло.

Две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м. Стоимость аренды этих помещений составляла $350 - $600, а продажи - $550 - $1700 кв. м..

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов достигли следующих значений: Невский пр.- от $3,5-4 тыс./кв.м; ось Литейный-Владимирский-Загородный - свыше $2 тыс./кв.м; прилегающие к Невскому улицы (Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Некрасова, пр. Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На окраинах разброс цен очень велик. По $300/кв.м продаются малоинтересные помещения в глубине "спальных" жилых массивов.

Арендные ставки на торговые помещения

  В сентябре 2002 года также как и на протяжении последних нескольких месяцев наибольшей популярностью у арендаторов пользовались магазинчики до 120 кв.м. Максимальная арендная планка до $110 в ме-сяц за магазины на Невском. Средняя стоимость на торговые помещения по всем районам города составила $17,54. Это на $1,08 больше чем в августе. Тем самым можно утверждать что арендные ставки на торговые помещения в некоторых районах немного возросли, но в основном остались без изменения. Наибольший рост арендных ставок на торговые площади наблюдался в Калининском, Московском и Красногваодейском районах, в среднем арендные ставки  по Петроградскому району составили $24,49 что на $1,51 больше чем в августе. В Калининском районе средняя стоимость аренды одного квадратного метра торговых площадей увеличилась на $2,83, и достигла отметки в $13,03 за 1 кв. м.  Наибольшее падение в сентябре можно было наблюдать в Выборгском районе.

В сентябре 2002 года две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м.

Арендные ставки на производственные и складские помещения

В сентябре 2002 года предложение на рынке аренды как складских, так и производственных помещений было минимальным, спрос на производственные помещения  значительно превышает предложение. В основном предлагались помещения на окраине города от $2 до $4,5 за кв. м в месяц. В сентябре 2002 года наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около 1000 кв.м. Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000-5000 квадратных метров. Доля таких заявок на рынке растет.

Наибольший дефицит на складские помещения наблюдался в центральных районах города. Как и в предыдущие месяцы неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие складские помещения (до 100-150 метров), особенно в центре города. 

Арендные ставки в специализированных складских комплексах немного поднялись по сравнению с июнем, как всегда за счет центральных районов города и достигли $7,8 -$8,7 кв. м в месяц. Производственные площади сдаются по $5,3-$6,7.

Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года

Несмотря на сохраняющийся в течение 2002 года стабильный спрос на офисные помещения, стоимость аренды подобной недвижимости не претерпела существенных изменений.

В среднем с начала 2002 года расценки в петербургских бизнес-центрах выросли на 5-10%. Еще год назад эта динамика составляла 15-30%. Причину следует искать прежде всего в ужесточении конкуренции. Вне зависимости от того, в каком классе позиционирует себя тот или иной бизнес-центр, он ощущает конкуренцию со стороны прочих, как существующих, так и новых офисных объектов. По этой причине некоторые центры почти не повышали ценник на свои услуги.

Оценивая сложившуюся ситуацию, специалисты прогнозируют, что в самом ближайшем будущем среднегодовой прирост стоимости аренды офисной недвижимости вряд ли превысит 5-7%. Резкий всплеск неудовлетворенного спроса, отмечавшийся в прошедшие 2-3 года, пошел на убыль. Петербургский рынок начинает входить в полосу равномерного развития. На сегодняшний момент на нем предлагается в аренду около 150 тысяч кв. м. офисных площадей.

Навстречу клиенту

Все большее число арендаторов при выборе офиса в том или ином бизнес-центре обращают внимание на его уровень и комплекс сервисных услуг, предоставляемых управляющей компанией. В городе заметно возрастает количество представительств иностранных и московских фирм все они ориентируются на хороший офис с привычным дли них сеовисом.

Стандартный набор сервисных услуг включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, рестораны и бары, уборку помещений, охраняемую парковку. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что в конечном итоге находит отражение в величине арендных ставок и проценте заполняемости.

Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Проблема несоответствия ожиданий покупателей и предложения собственников пока остается.

Именно поэтому даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко подвинуть арендатора на быстрый переезд. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы.

Новая волна

Свою лепту в снижение роста стоимости аренды офисов должны внести новые объекты, выводимые на рынок в ближайшие полгола. Даже по самым приблизительным оценкам, объем предлагаемых за этот период офисных площадей вырастет на 30 тыс. м2.

В основном это произойдет за счет крупных бизнес-центров, развернувшихся реконструированных зданиях бывших заводов к ним можно отнести уже известные "Сити-центр" на  Петроградской набережной, ; бизнес-центр "Форт", расположенный на другом берегу Большой Невки, "Acкольд" на Красногвардейской площади и "Эврика" на улице Седова.

Каждый из вышеперечисленных объектов в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора как по уровню сервиса, так и по уровню ставок. Таким образом, клиенту будет предложен еще более широкий выбор, что, несомненно, стабилизирует цены.

Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов создания офисных центров с площадью, не превышающей 5 тыс. кв. м. Зачастую львиную долю помещений в них компания-инвестор забирает пол собственные нужды.

В этом случае сдача излишних площадей не является для нее профильным бизнесом. Тем не менее уровень услуг, предоставляемых арендаторам, может оказаться на весьма высоком уровне. Есть ряд примеров, когда подобный побочный заработок в конечном итоге становился одним из основных. В итоге в Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.

На какие буквы пойти

Управляющие компании, работающие на этом рынке с самого его зарождения, пытаются каким-то образом присвоения офисному центру какой-либо категории. Пока эта попытки большого успеха не имели. Принятая на западе классификация -А В, С и D - в Петербурге пока не прижилась. Каждый из хозяев нового бизнес-центра по-своему толкует состав и весомость каждого из признаков, позволяющих ему позиционировать свой объект в том или ином классе.

Нередки замысловатые аббревиатуры, описывающие какой-либо офисный комплекс: "А-В+", "с локацией В++". Дискуссию вокруг проблемы классификации бизнес-центров (и вообще о существовании проблемы) все еще продолжаются. Одни считают, что градация нужна, поскольку сразу дает клиенту представление о том, на какой уровень и объем услуг он может претендовать. Другие утверждают, что единственным объективным критерием оценки может быть лишь стоимость аренды, поскольку размер цены как раз и подразумевает необходимый сервис.

Так или иначе, но в ближайшее время классифицировать всю сформировавшуюся и Петербурге офисную массу не представляется возможным: слишком она разношерстна. Но даже если все же удается определить какие-то общие критерии, то остается открытым вопрос - кто, как и на каких условиях будет присваивать конкретному объекту конкретную букву.

Самих же арендаторов подобная дилемма вовсе не тревожит. Свои предпочтения они пока успешно формируют без особой оглядки на букву, стоящую рядом с названием бизнес-центра.

Смутный объект желания

В общем объеме спроса на коммерческую недвижимость на долю офисной недвижимости приходится порядка 20%. Наибольшим спросом среди арендаторов продолжают пользоваться офисные помещения до 50 кв.м. Их желают снять более 50% от всего числа нуждающихся. Желающие арендовать площади до 100 кв. м. составляют около 20%, приблизительно столько же составляют желающие поселиться в офисе площадью до 150 кв. м. За последнее время спрос на эти форматы продолжает расти. Как правило, они востребованы относительно молодыми, но динамично развивающимися компаниями. При этом более 80% арендаторов предпочитает снимать помещения по ставке не более $200 в год за кв. м.

Активность арендаторов и дефицит площадей приводят к благоприятному положению собственников на рынке и повышают рентабельность аренды. Поэтому они продолжают в большей степени ориентироваться на сдачу помещений в аренду, нежели на продажу. По статистике, около 80% офисных помещений предлагаются в аренду, и только 20% - на продажу. Однако отмечаются и случаи продажи бизнес-центров. Так, например, компании JGB Consulting здание на Серпуховской улице, 10 (бизнес-центр JGB House-2, позиционировавшийся как класс "В"), приобрела "Балтийская инвестиционная корпорация".

Цена офиса

Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра. Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру города и транспортной доступностью), наличием первоклассных арендаторов.

Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год.

Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом", "Белые ночи" и "Северная столица") были ориентированы на ставки $400-600 за кв. м. в год. В классе "В" эта цифра колеблется в пределах $250-400 за кв. м. в год и зависит от заполняемости: чем она выше, тем цена ближе к нижней границе класса А. В классе С за 1 кв. м. в год в среднем требуют $120-250.

Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[3]

По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около $15 за квадратный метр в год. Это все к тому, что, наверно, нет в мире еще одного  мегаполиса, где бы рынок недвижимости для бизнеса был столь «многоукладен»: от суперсовременных бизнес-центров самого высокого класса до полуподвальных «контор» и переоборудованных магазинных «подсобок» – все находит своего арендатора.

Работать – так с комфортом

Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы» и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы  в столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию. Хотя арендные ставки здесь в течение прошлого года росли и добрались до $550-600 для класса «А» за квадратный метр и $450-500  – для «В». Причем специалисты прогнозируют и в 2002-м дальнейший, пусть и не такой активный, рост цен аренды респектабельных офисных площадей.

Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны. Это, во-первых, гибкая планировка. Если, въезжая в помещения, которые прежде сдавались, арендатор ограничивает свои возможности по перепланировке и ремонту уже сложившейся структурой, то в новых помещениях ему, как правило, предлагают «открытое пространство», которое намного легче приспособить под свои запросы.  Это относится и к вопросам дизайна – в отличие от готовых, отделанных по общему «евростандарту», на новом месте легче создать «фирменный стиль»: помещения предлагаются без чистовой отделки. Кстати, это зачастую подразумевает и возможность сэкономить – владельцы зданий обычно предусматривают льготы  по оплате на период отделочных работ  или разного рода компенсации.

При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего пользования, современные  мощные инженерные системы и оборудование. Так, практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание – это одна из жизненно необходимых позиций для современного офиса. В здании, как правило, поддерживается искусственный микроклимат, обеспечивающий необходимую влажность, температуру и присутствие свежего воздуха независимо от сезона. Некоторые арендодатели считают необходимым сообщать арендаторам также такие показатели функционирующего здания, как максимальный звук от кондиционеров, нормы рециркуляции воздуха в час и уровень освещенности всех офисных площадей.  Да что там говорить, даже наличие современного скоростного лифта – и то важно: это гарантирует экономию времени, а время, как известно, деньги.

Чтобы вся эта «начинка» бесперебойно работала, здание, как правило, обслуживает профессиональная управляющая компания. Она же поддерживает высокий уровень бытового сервиса (организацию уборки, питания и т.д.), охрану, связь и всякие дополнительные (к примеру, курьерские) услуги.
За весь этот комфорт и престиж, собственно, и платит арендатор офисов «А-В» класса.

Одно машиноместо на 100 «квадратов» офиса

И, наконец, одно из главных требований к современному офисному центру – вместительная парковка. Офис класса «А» должен иметь довольно большое количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных метров. Это московские «офисостроители» постигли на печальном опыте. Например, в течение трех лет не могли реализовать площади в бизнес-центре в Таганском тупике только потому, что на 8 тысяч квадратных метров была предусмотрена парковка всего на 20 автомобилей. То же самое на улице Чехова, где на 6 тысяч квадратных метров выделили только 30 мест.

Но зато теперь научились. Стараются строить паркинги с учетом потребностей – не только по количеству, но и по качеству (скажем, чтобы в боксы помещались иномарки типа джип).

Что же касается предпочтений и «определяющих факторов», то аналитики  наблюдают в секторе аренды офисов высшего класса усиление «центробежной тенденции», наметившейся ранее.

Сегодня только треть потенциальных арендаторов стремится снять офис именно в центре – остальные вполне готовы обосноваться за пределами Садового, и даже Третьего транспортного колец, лишь бы сам бизнес-центр отвечал современным требованиям. Особенно хорошо «идет» Юго-Запад – сейчас здесь набирает силу новое офисное строительство.

 Обусловлено все это в основном именно «автомобильным вопросом». Потому что центр – это «пробки» и все тот же дефицит парковочных мест.  А значит, вечные опоздания на деловые встречи. Оно нам надо? Уж лучше пусть ближе к окраине, но зато рядом с относительно не забитой магистралью. И, что тоже важно, – не слишком далеко от метро: еще не все московские клерки ездят на работу на машинах.

Все по-семейному

Про коммерческую недвижимость класса «С» аналитики пишут редко и неохотно – стесняются, наверно. Оно и понятно: помещения этого класса и  офисами как-то неудобно называть, к ним больше подходит определение «контора» – со всеми сопутствующими ассоциациями.

 О ПЕРСПЕКТИВАХ

Михаил ЕРОФЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Эркер», председатель Комиссии по коммерческой недвижимости Московской ассоциации-гильдии риэлторов:

– Сейчас у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40 кв. метров. Вообще замечено, что максимумы спроса приходятся на определенные метражи – 80, 120, 200 «квадратов». Видимо, эти площади оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и любые другие очень быстро находят своего арендатора. Рынок сегодня жаждет предложений, стоимость аренды поползла вверх. Сами же арендаторы, как водится, ищут компромисс между качеством и ценой. Очень не хватает дешевых помещений стоимостью ниже $200. Мелкий бизнес, как правило, ведет свой поиск, минуя агентства. Здесь очень востребованы площади порядка 20 квадратных метров.

Перспективное направление – модернизация советских административных зданий, превращение их в современные бизнес-центры. В каждом таком случае важен индивидуальный подход, учет всех тонкостей. Просчитывать такие проекты должны специалисты. Пока же у нас, к сожалению, даже проектирование бизнес-центров на редкость безграмотное, не говоря уж о нормальном девелопменте.

В городе, на мой взгляд, надо строить офисные комплексы именно для малого бизнеса. Их категорически не хватает. Это – позиция комиссии МАГР по коммерческой недвижимости. К сожалению, сегодня у Департамента госимущества нет никакой политики на этот счет. Хотя такова нормальная мировая практика: муниципальные власти сами строят недорогие офисы, помогая развитию малого бизнеса.

Если бы каждая префектура построила тысяч по сто квадратных метров, это было бы выгодно всем – и городу, и малому бизнесу, который сейчас ютится, где придется. Тем более что бизнес-центры – это такие объекты, которые никоим образом не конкурируют с жилищным и прочим социальным строительством. Для них годятся те участки, где ничего больше не построишь из-за близости промзон, напряженных магистралей, железных дорог и т.д.

«Под бизнес» – самое рациональное и прибыльное использование таких земель. Так нет, и здесь умудряются наделать глупостей! Вот пример. В Западном округе, как раз рядом с префектурой, построили элитный жилой комплекс. Для жилья место весьма сомнительное: с трех сторон источники постоянного шума – Рублевка, железная дорога, трасса открытого метро. Куда более грамотным освоением этого участка было бы как раз строительство здесь бизнес-центра. Вот уж чему не мешает, а наоборот, помогает соседство с Рублевским шоссе! К тому же там достаточно земли для просторного паркинга. Такое вложение средств потом годами бы приносило городу высокую отдачу.

И этих примеров по Москве сколько угодно. Как и непригодных для жилья участков, на которых можно бы было развивать офисное строительство.

 Но бизнес бывает не только крупный, респектабельный и богатый. Мелкого и среднего предпринимателя, для которого предел финансовых возможностей лежит ниже арендной ставки в $300 за квадратный метр офисной площади, вполне устраивает как раз бывшая советская «контора». Особенно если к ней приложены умелые руки отделочников и вообще помещение более-менее приспособлено для ведения дел.

Да, категория «С» – это, конечно, вообще никакой не бизнес-центр. Чаще всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили, что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную ценность. Зачастую сами товарищи ученые, доценты с кандидатами, только потому еще и получают хоть какую-то символическую зарплату, что в их лабораториях и кабинетах сегодня прочно окопались господа предприниматели.
Как правило, сами  здания эти не видели ремонта с советских времен, поэтому тут стабильно отключаются допотопные лифты с ностальгической кнопкой «ход», мигает свет, барахлит связь и плохо «ходят» факсы. Здесь  до сих пор можно встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы, а в роли секьюрити выступают тоже вполне раритетные бабушки-вахтерки и бюро пропусков, выписывающие посетителям от руки серые квитки на вход в здание. Зато и цена аренды вполне терпимая – от $70 до 200. В зависимости от удаленности от центра, станции метро и ближайшей магистрали, «запущенности» самого здания и амбиций его владельца.

Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же достоинство помещений класса «С». Во-первых, не надо ходить по муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды «нежилухи» у города – достаточно найти общий язык с руководством НИИ или предприятия. Во-вторых,  оно, руководство, как правило, достаточно сговорчиво, что дает арендатору шанс договориться о разных насущных «бонусах»: льготной цене, расширении площади путем занятия соседних помещений, отсрочках текущих платежей, скидках за ремонт холла или  за бесплатное оказание каких-либо услуг работникам организации и т.д.

 Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот, бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже нешумное производство, вроде «серой» сборки компьютеров. Только пожар не устройте!

В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне  респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет назад с аренды площадей в тех же НИИ,  порой и по сей день не спешат  покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы.

С + $ = В

Впрочем,  у «нежилухи» категории «С» есть перспектива перейти в следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще – от точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать современным бизнес-центром класса «В».  А очень  постараться – так даже и «А».

На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный центр класса «А» на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на территории бывшего Авторемонтного завода №6  площадью в 13000 кв. м. Здесь, помимо всех «положенных по классу» благ цивилизации, имеются большая охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми теннисными кортами.

Специалисты отмечают подобный «переход в старшие классы» как одну из самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве. Благо, резервы есть. Прошлогодние постановления городских властей ограничили срок строительства в столице двумя годами – за исключением самых масштабных проектов. В противном случае объект может получить статус долгостроя, а, следовательно, участок будет выставлен на конкурсную распродажу. В настоящее время насчитывается около двух тысяч таких «замороженных» объектов. Для застройки территорий бывших фабрик и заводов, «выселяемых» из 65 промзон столицы, также устраиваются тендеры. Иногда в качестве инвесторов по выводу производств и новому строительству выступают сами предприятия. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, в 1999 – 2000 гг. было освобождено 73,7 га земель, что составляет 61,4% от общего установленного задания. Причем основная часть территорий отводится именно под размещение офисных и торговых зданий.

У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте  промзон есть масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс – местная телефония.  МГТС перегружена,  услуги коммерческих сетей дороги – а в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню-другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений.

Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры – «хронической неуспеваемости» построенного за меняющимися требованиями времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы, переходит в более низкую качественную категорию просто потому, что в новом – сегодняшнем – строительстве используются «еще более прогрессивные» технологии и материалы. Вот почему инвесторам и девелоперам приходится хорошо считать: насколько современен лет через пять будет какой-нибудь паркинг с вертикальным взлетом, выглядящий сегодня чудом техники?

Город как арендодатель

Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один, довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице Департамента государственного муниципального имущества (ДГМИ). Оно любит малый и средний бизнес, и готово обеспечивать его «нежилыми помещениями» в том числе и по очень льготным (минимально – 490 руб. за квадратный метр  в  год!) ценам. Правда, злые языки поговаривают, что это счастье обходится «малому бизнесмену» в  $2-3 тысячи «непредвиденных расходов» и долгие хождения по разным конторам. Возможно, злые языки преувеличивают и просто оправдывают таким образом нежелание широких бизнесмасс выходить из теневой сферы экономики – в освещенную (в том числе и мудрыми политическими решениями).

Как бы то ни было, но, по данным руководителя Департамента государственного муниципального имущества Олега Толкачева, приведенным в недавнем интервью одному из центральных изданий, из 130 миллионов квадратных метров нежилых помещений, имеющихся у города, половина площадей отдана по самым низким ценам малому бизнесу. А результат такой: в 2001 году Москва получила от аренды нежилых помещений 7,5 млрд. рублей, а вся Россия – 4,8 миллиарда... 

Скоро у  ДГМИ появится конкурент (или соратник?) – тоже муниципальный. 8 января 2002 года было подписано Постановление правительства Москвы № 19  «О возложении на Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы полномочий по распоряжению нежилыми помещениями, созданными за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и находящимися в собственности города Москвы».

То есть теперь те помещения, которые строит департамент инвестиционных программ строительства, можно будет арендовать непосредственно у «главного инвестора города». Строит ДИПС все больше в Центральном округе, и, что касается «нежилухи», то «на выходе» получается коммерческая недвижимость классов «В» и «С». Ее-то и предполагается сдавать. В отличие от департамента госимущества, который распоряжается всякой разной городской собственностью, ДИПС будет предлагать в аренду только свое, только на конкурсной основе (кто за большую цену согласится снимать конкретное помещение – тому оно и достанется в аренду), и сугубо по рыночным ценам, то есть безо всяких льгот и поблажек.

Что конкретно из себя будет представлять эта аренда в долларовом выражении, станет известно несколько позже, когда будет сформирован поадресный список объектов. В любом случае, в Департаменте рассчитывают скорее на мелкий и средний, чем на крупный, бизнес.
Кстати, таким же образом ДИПС намерен сдавать и боксы в гаражах. Предполагается, что в течение 3-5 лет построенная городом недвижимость окупится, и дальше пойдет чистая прибыль. А денежки – все в бюджет!
Помимо всего вышеперечисленного в столице существует целый класс «очень мелких» предпринимателей, которые ведут дела где придется: зачастую в прямом смысле снимают «угол»  у тех, кто  снял у кого-нибудь дешевый офис (подвал у города, подсобку у магазина и т.д.). Поставят свой стол с компьютером – и ничего, худо-бедно работают! В деловой аренде, как и в жилой – все жалуются, что квадратный метр нынче дорог, и, тем не менее, все  как-то устраиваются!

НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция[4]

Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.

    Офисов мало.

    О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября международная аудиторская и консультационная компания Ernst & Young завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора Бизнес Парк", расположенном на Садовнической улице, д. 82, на беспрецедентно долгий срок - 10 лет.

    Первоначально в это здание планировала въехать компания Andersen, команда которой после ее краха объединилась с Ernst & Young. Но она собиралась арендовать там меньшие площади - примерно 6500 кв. м. Однако после объединения расширившемуся штату сотрудников потребовались помещения побольше. Выступавшие от лица застройщика - компании Forum Properties - международные консультанты по недвижимости Colliers International смогли убедить арендатора в том, что имеет смысл подождать восемь месяцев до переезда (отделка завершится только в середине 2003 г. ) , но получить качественное здание класса А.

    "Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости Ernst & Young. - Такая схема позволит нашей команде по работе с клиентами предлагать максимальный уровень услуг с минимальными затратами. Новое здание Ernst & Young станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве".

    Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", - $475 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов ($75) , коммунальных платежей, НДС и стоимости отделки (единовременно $150 за 1 кв. м). Вероятно, такому крупному арендатору были предоставлены скидки, но все равно общий объем сделки можно оценить примерно в $50 млн.

    Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum Properties начинает строительство второй очереди "Аврора Бизнес Парк" общей площадью приблизительно 30 000 кв. м, которая будет готова под отделочные работы к середине 2004 г.

    Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м - превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики Colliers International указывают, что объем нового строительства в 2002 г. , по предварительным подсчетам, на 30% превысит показатель прошлого года, а в 2003 г. планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов А и В.

    Торговых центров много.

    Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде. Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В результате помимо месторасположения - фактора, всегда определяющего успех или неудачу торгового проекта, - важное значение приобретают продуманная концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы, открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший упор на развлекательную сторону - мультиплексы, боулинги, рестораны и т. д.

    Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна Ширяева. Высокую вероятность такого развития событий подтверждают данные, приводимые Colliers International: если в 2001 г. было введено в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых центрах, то до конца 2002 г. ожидается ввод около 600 000 кв. м. Тем не менее пока заполняемость торговых центров арендаторами достаточно высока - в среднем 90 - 95%.

Заключение

В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами.

Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных мероприятий.

Торговые сети "Рамстор" и Metro обещают открыть свои первые гипермаркеты в спальных окраинах Петербурга аккурат к маю 2003-го, чтобы сделать городу подарок ко дню рождения. Девелоперы рассматривают юбилей как прекрасный повод для промоушна своих объектов. На весну намечен финиш наиболее интересных офисных и торговых строек. По выражению губернатора Санкт-Петербурга Владимира Яковлева, 2002 год стал временем "большой работы".

Офисы повышенной комфортности.

Уходящий год характеризовался на рынке бизнес-центров стабильно высокой активностью арендаторов. По данным петербургского представительства компании Colliers International, загрузка офисных зданий за год увеличилась примерно на 5% , достигнув средних показателей 92 - 95% в зависимости от класса. Ресурсы роста арендной платы фактически исчерпаны. На рынке наступила ценовая стабилизация. Незначительный рост ставок (в пределах 10 - 15% ) наблюдался только в секторе дешевых бизнес-центров класса С. В настоящее время офисные комплексы уровня А предлагают площади по $450 - 600 за 1 кв. м в год; ценовой диапазон для объектов категории В составляет $250 - 400; расценки на демократичные офисы С-класса - $150 - 250.

Свидетельством того, что рынок достиг зрелости, стало желание собственников нескольких раскрученных бизнес-центров продать здания вместе с бизнесом. Например, небольшой объект класса В на Серпуховской ул. , 10 (полезная площадь 2700 кв. м) , который принадлежал шведской компании JGB Consulting, приобрела Балтийская инвестиционная корпорация. Сумма сделки не разглашается, однако цены предложения на подобные объекты достигали $2000 за 1 кв. м.

Одна из примет 2002 г. - повышенный интерес потенциальных арендаторов к качественным площадям. Все больше компаний, подбирающих помещения в аренду, настаивают на кондиционировании офисов, им необходимы оптоволоконная связь, независимая система электроснабжения для компьютеров, дополнительный сервис (кафе, фитнес-центр и пр. ) , а также паркинг (желательно одно машино-место на 15 - 20 кв. м арендованных площадей).

Впервые за посткризисные годы в Петербурге идет масштабное строительство офисных комплексов. Караванная ул. , 10, Шпалерная ул. , 54, Финляндский пр. , 4, Петроградская наб. , 18, Ушаковская наб. , 5, Оренбургская ул. , 4, Красногвардейская пл. , 2, Большой пр. Васильевского острова, 46, - вот неполный список стройплощадок, на которых идут работы. Если в 2001-м лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, то теперь наиболее интересными для вложения капитала стали офисные объекты более высокого уровня. Деловые комплексы категории В - "Добролюбов" и "Сити-Центр" (первая очередь) , которые были запущены в 2002 г. , заполнились за несколько месяцев, несмотря на значительную стоимость аренды - $300 - 450 за 1 кв. м в год. Крупные бизнес-центры, которые выйдут на рынок в 2003 г. ( "Петровский Форт", вторая и третья очереди "Сити-Центра" и др. ) , ориентированы на ту же рыночную нишу. Характерно, что они расположены за пределами исторического центра, на набережных Петроградской и Выборгской стороны.

Директор коммерческого отдела петербургского представительства компании Colliers International Борис Мошенский считает, что офисы уровня В сегодня наиболее востребованы арендаторами. Запуск в эксплуатацию сразу нескольких новых зданий этого класса спровоцирует миграцию среди обитателей бизнес-центров первого поколения. Их владельцы будут вынуждены улучшать сервис либо выставят свои объекты на продажу.

Торг за бойкое место.

Оживление в розничной торговле и приближающееся 300-летие Петербурга продолжают стимулировать спрос на магазины. По данным агентства "Итака", наиболее популярны помещения от 80 до 200 кв. м. На рынке торговых площадей сохраняется острый дефицит ликвидных объектов. Об этом свидетельствует продолжавшийся в 2002 г. рост арендных ставок и цен на магазины, особенно заметный в центре города. По оценке президента ассоциации "Дар" Дмитрия Прасолова, за год стоимость торговых помещений увеличилась минимум на 40% , а арендные платежи - на 20 - 25%. На рынке все больше инвесторов, готовых вложить свободные средства в покупку магазинов с целью их последующей сдачи в аренду. По данным "Дара", они ориентируются на уровень доходности от 15% до 24% годовых в валюте.

Максимальные цены предложения магазинов на Невском проспекте достигли $6000 - 7000 за 1 кв. м. На близлежащих улицах небольшие помещения продаются по цене до $3500 за 1 кв. м.

По данным центра недвижимости "Ината", растет интерес к покупке прав аренды магазинов. Разброс цен велик - от $15 000 до $80 000. Верхняя планка арендных ставок для Невского - $1200 - 1500 за 1 кв. м в год. На Большом проспекте Петроградской стороны и некоторых других осевых магистралях плата за торговые площади доходит до $600 - 700 за 1 кв. м в год.

Арендаторы активно разбирают помещения в незавершенных торговых комплексах, которые возводятся в центре города. От 60% до 80% полезных площадей уже реализованы в ТК "Сенная", "Владимирский пассаж", "Гранд Палас", хотя эти объекты будут сданы в эксплуатацию не раньше весны 2003 г. В настоящий момент в исторической части Петербурга строится более 150 000 кв. м торговых площадей. Правда, в 2002 г. ни один из крупных комплексов еще не был готов. Однако девелоперы изо всех сил пытаются успеть к торжественной дате.

Наиболее заметными событиями 2002 г. на рынке торговых центров стало открытие после реконструкции универмага "Фрунзенский" на Московском проспекте (11 500 кв. м) , а также запуск двух очередных объектов компании "Адамант" - второй очереди ТК "Невский" (6000 кв. м) и первой очереди ТК "Академический" (7500 кв. м).

В городе активно разворачиваются продовольственные сети. По одному супермаркету открыли московские "Перекресток" и "Патэрсон". Оба магазина расположены в спальных районах, в арендованных универсамах. В мае у станции метро "Озерки" заработал первый гипермаркет местной сети "О'Кей" общей площадью 10 000 кв. м. Стратегический инвестор - люксембургская компания Dorinda Holding - вложил в его строительство $8 млн. В ноябре компания "ЛЕНТА" открыла на Пулковском шоссе третий магазин формата cash & carry (12 300 кв. м), инвестировав более $10 млн.

Источники информации, использованные при написании работы

Литература

1.  Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2000

2.  Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью»

3.  Бяков Э.  “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6

4.  Витрянский В.  “Купля-продажа” //  “Хозяйство и право”,1996; №1

5.  Витрянский В.  “Отдельные виды договора аренды” //  “Хозяйство и право”,1996; №3

6.  “Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995

7.  Калачева С.А.  “Арендные сделки”, М., 1996

8.  “Комментарий части первой Гражданского кодекса для предпринимателей “ М.,1996

9.  Лаврухин О.  “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11

10.Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб: Питер, 2000.

11. Павлов П.  “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” //  “Российская юстиция”,1995; №5

12. “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996

13. “Сделки с недвижимостью” // Библиотечка  “Российской газеты”,1996; №20

14. Суханов Е.  “Сделки с недвижимостью” //  “Экономика и жизнь”, 1996; №21

15. Трутнева Э.К.  “Недвижимость: парадоксы закона и логика права”  //  “ЭКО”, 1995 ; №5

16. Филатов А.А.  “Лизинг: правовые аспекты” //  “Деньги и кредит”, 1995; №8

17. “Хозяйственные документы” //  “Сборник договоров”, М., 1996

Ресурсы интернет

1.   www.rupron.ru

2.   www.1dom.ru

3.   www.nrn.ru

4.   www.reline.ru

5.   www.estate.spb.ru

6.   www.realty.ru

7.   www.arn.ru

8.   www.bn.bsn.ru

9.   www.russianrealty.ru

10.  www.vedomosti.ru

11.  www.dp.ru

12.  www.miridom.ru

13.  www.aport.ru

14.  www.yandex.ru

15.  www.begin.ru

16.  www.jurinform.ru

17.  www.pres.ru

18.  www.itaka.spb.ru

19.  www.estimation.ru

20.  www.petrofort.ru

21.  www.institute.pres.ru

22. www.mrsa.ru

[1] Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000

[2] http://www.property.ru

2 Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания. строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее.

3 Использование городских территории, зарубежная и отечественная практика. Обзорная информация. —Л/.. ]990.

[3] http://www.miridom.ru/art_en.php?ID=6701 «Почем офисы для народа?» Ольга ИЛЬИНА

Использованы материалы агентств Panny Lane Realty, «Эркер»

[4] Сергей Жарков Ведомости 09 декабря 2002